Beim Abschluss eines Immobilienkredits beabsichtigen die wenigsten Kreditnehmer, diesen vorzeitig abzulösen. Trotzdem wandeln sich Lebenssituationen, sei es durch den Verkauf einer Immobilie oder durch attraktivere Finanzierungsangebote.
Kommt es zu einer vorzeitigen Rückzahlung, taucht rasch die Frage auf, welche Kosten dabei zulässig sind. Eine zentrale Rolle spielt hierbei die Vorfälligkeitsentschädigung, die eindeutigen rechtlichen Regeln folgt.
Wann Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen dürfen
Weshalb Banken einen Ausgleich beanspruchen
Wird ein Hypothekendarlehen vor dem Ende der Zinsbindung getilgt, entgehen der Bank die vereinbarten Zinserträge. Das vorzeitig zurückgeflossene Kapital muss sie neu anlegen.
Liegt das gegenwärtige Zinsniveau unterhalb des Vertragszinses, entsteht der Bank dadurch ein finanzieller Nachteil. Diesen darf sie über eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.
Häufige Anlässe für eine vorzeitige Kreditablösung
Eine derartige Konstellation ergibt sich oft bei:
- Verkauf von Haus oder Wohnung
- vollständiger oder teilweiser Nichtabnahme eines vereinbarten Darlehens
- Umschuldung zu günstigeren Konditionen
- außerplanmäßiger Rückzahlung außerhalb vertraglicher Sondertilgungen
In sämtlichen dieser Fälle ist eine Entschädigung grundsätzlich erlaubt, vorausgesetzt, sie wird korrekt berechnet.
Die maßgeblichen Regeln für die Berechnung
Laut Rechtsprechung hat die Bank bei der Berechnung die Rendite von Pfandbriefen heranzuziehen. Interne Zinssätze oder andere Anlageformen sind dabei nicht erlaubt.
Je geringer die Pfandbriefrendite zum Ablösezeitpunkt ausfällt, desto höher liegt die Vorfälligkeitsentschädigung.
So errechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung
Welche Angaben benötigt werden
Für eine realistische Berechnung sind folgende Daten notwendig:
- Ablösetermin des Kredits
- Höhe der Restschuld zu diesem Zeitpunkt
- vereinbarter Zinssatz
- monatliche Kreditrate
- Ende der Zinsbindung
Bei Darlehen mit langer Zinsbindung zählt anstelle des Endes der Zinsbindung der Zeitpunkt, zu dem seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre und sechs Monate verstrichen sind.
Abzüge zugunsten des Kreditnehmers
Die Bank hat Kosten anzurechnen, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung erspart bleiben. Dazu gehören:
- Verwaltungsaufwand
- wegfallende Risikokosten
Ebenso müssen vertraglich vereinbarte Sondertilgungen oder flexible Anpassungen der Monatsrate in die Berechnung einbezogen werden.
Die Berechnung mithilfe eines Rechners
Spezielle Rechner bestimmen die Vorfälligkeitsentschädigung auf Grundlage der gültigen Pfandbriefrenditen und der einschlägigen Vertragsdaten.
Fällt der Ablösetermin in die Zukunft, stützt sich die Berechnung auf die aktuellen Marktzinsen. Das Ergebnis ist als realistische Schätzung zu verstehen.
Warum sich eine Überprüfung lohnt
Nicht jede Berechnung der Bank ist frei von Fehlern. Abweichungen bei den Zinssätzen oder fehlende Abzüge können den Betrag in die Höhe treiben.
Ein Abgleich mit einer unabhängigen Berechnung unterstützt Kreditnehmer dabei zu kontrollieren, ob die Forderung der Bank innerhalb des rechtlich zulässigen Rahmens bleibt.
